“這是最好的時(shí)代，也是最壞的時(shí)代。”英國(guó)作家狄更斯在《雙城記》中對(duì)法國(guó)大革命形勢(shì)作如此概述。對(duì)于2010年的房地產(chǎn)金融而言，這句話也無(wú)比的精準(zhǔn)。

一端是房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)增長(zhǎng)，數(shù)據(jù)顯示，今年1～10月，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源為5.69萬(wàn)億元，已接近去年5.71萬(wàn)億元的水平。

 而業(yè)內(nèi)人士預(yù)測(cè)，全年房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源總量有望接近7萬(wàn)億元。另一端則是宏觀調(diào)控的層層加碼，銀行信貸總額嚴(yán)控、A股資本市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)說(shuō)不、融資成本不斷攀升。

在這看似矛盾的背后，是房地產(chǎn)私募基金和房地產(chǎn)信托等非主流融資渠道的異軍突起，給永遠(yuǎn)面臨資金饑渴癥的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)了幾許綠色，幾許希望。

地產(chǎn)PE（Private Equity，私募股權(quán)投資），GP（General Partner，普通合伙人），LP（Limited Partner，有限合伙人），這些陌生的專業(yè)術(shù)語(yǔ)在今年仿佛一夜之間被房地產(chǎn)業(yè)界所熟知，幾乎人言必提。在這個(gè)新貴的行列中，既有耕耘數(shù)年的外資機(jī)構(gòu)，還有業(yè)界知名的地產(chǎn)大腕，更有無(wú)數(shù)手握巨資的民間資本；在這個(gè)貌似專業(yè)的領(lǐng)域，有外資機(jī)構(gòu)的單打獨(dú)斗，有大型房企與國(guó)際投行的合作，有民間資本的山寨迭起；在這紛亂的江湖中，有專業(yè)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)商兩大陣營(yíng)的高調(diào)指責(zé)，也有夾縫中低調(diào)潛行的草根基金……

在策略機(jī)會(huì)型投資方針占據(jù)主流、在地產(chǎn)私募基金只是被當(dāng)做自身資源快速資本化的工具、在現(xiàn)有運(yùn)營(yíng)機(jī)制尚不完善的時(shí)刻，地產(chǎn)私募基金顯然與期待中的擴(kuò)大直接融資比例和穩(wěn)定行業(yè)健康發(fā)展的期望相去甚遠(yuǎn)，但這是成長(zhǎng)中的房地產(chǎn)業(yè)和私募基金業(yè)所必須經(jīng)歷的過(guò)程。

“地產(chǎn)信托火了。”這是今年地產(chǎn)金融業(yè)中所有人的另一個(gè)共識(shí)。其實(shí)每逢調(diào)控加劇，房地產(chǎn)信托必成為眾多房地產(chǎn)公司救急的生力軍。今年這一點(diǎn)表現(xiàn)尤甚。數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月的地產(chǎn)集合信托規(guī)模超1500億元，而去年全年規(guī)模僅為449億元，而在銀監(jiān)會(huì)整肅信托業(yè)的12月，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，信托規(guī)模依然會(huì)保持高位運(yùn)行。

與地產(chǎn)私募基金相似，房地產(chǎn)信托也表現(xiàn)出“深挖洞”和“廣積糧”這兩種主流的融資策略。前者以知名房地產(chǎn)公司為代表，廣泛與保險(xiǎn)系信托機(jī)構(gòu)達(dá)成戰(zhàn)略合作模式；后者則以區(qū)域性房地產(chǎn)龍頭企業(yè)為主，通過(guò)與多家信托機(jī)構(gòu)合作解決迫在眉睫的資金問(wèn)題。而在信托產(chǎn)品創(chuàng)新中，更是花樣百出，既有債權(quán)抵押融資，也有股權(quán)（包括債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)）融資、結(jié)構(gòu)性融資、收益權(quán)融資，更有甚者創(chuàng)新出“信托+購(gòu)房?jī)?yōu)惠”的新型融資模式，幾乎是政策收緊一次，就會(huì)有新的規(guī)避產(chǎn)品開(kāi)發(fā)出來(lái)。

火爆的地產(chǎn)信托背后，是利益和大勢(shì)的博弈。當(dāng)?shù)禺a(chǎn)信托的成本飆升至20%，甚至更高的形勢(shì)下，地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控壓力下的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)也正在逐步凸顯，這種注血式的救急能夠延續(xù)多久尚難預(yù)料，但其中的苦楚也只有參與者才能體味。

歲末，業(yè)界預(yù)測(cè)的地產(chǎn)金融創(chuàng)新元年并未能成為現(xiàn)實(shí)。年初熱議的REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）依然卡殼央行，并購(gòu)貸款雷聲大雨點(diǎn)小，直接融資渠道匱乏依然沒(méi)有改善，幸好有房地產(chǎn)私募基金和房地產(chǎn)信托給這個(gè)略顯蕭瑟的地產(chǎn)金融季增添了幾分亮色，期待明年的地產(chǎn)金融會(huì)有更多的精彩！

地產(chǎn)私募基金：階段性的江湖紛爭(zhēng)

一夜之間，去年還在為地產(chǎn)金融創(chuàng)新乏力擔(dān)憂不已的業(yè)內(nèi)人士在今年一下子迎來(lái)了一場(chǎng)房地產(chǎn)私募基金的疾風(fēng)。

在銀行信貸因嚴(yán)控而少有花樣、并購(gòu)貸款知易行難、REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）卡殼、股市融資、重組借殼被叫停之際，稍顯沉寂的地產(chǎn)金融大戲中，房地產(chǎn)私募基金迅速肆意生長(zhǎng)，并由于趨之若鶩者眾且廣，已儼然演變成一個(gè)不容被忽視的江湖。

在這里，問(wèn)出處，論派系；在這里，有規(guī)矩，欠制度；在這里，多絕技，乏經(jīng)驗(yàn)……
各家門派的發(fā)展?fàn)顩r表明，雖然江湖已成，并從概念進(jìn)化到案例階段，但是，幾乎所有江湖人士還停留于“創(chuàng)業(yè)”或者“轉(zhuǎn)型”的階段，而現(xiàn)有的江湖規(guī)則仍與眾所期待的房地產(chǎn)私募基金平衡系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)與拓寬融資渠道的目標(biāo)相距甚遠(yuǎn)，江湖之路依然荊棘叢生，漫漫長(zhǎng)遠(yuǎn)。

門派林立

從今年年初開(kāi)始，房地產(chǎn)私募基金似乎瞬間成為了各大地產(chǎn)會(huì)議的主要議題之一。

“以前談地產(chǎn)金融這塊，所謂地產(chǎn)私募基金都是國(guó)際大行的天下，它們零零散散又頗為低調(diào)。而到今年，圍繞這個(gè)話題，聚集起人來(lái)似乎容易太多，振臂一揮，就有幾十家基金來(lái)做討論。

”某地產(chǎn)會(huì)議主辦方負(fù)責(zé)人告訴記者，“而且，圍繞這個(gè)話題的活動(dòng)人氣也很旺。”

房地產(chǎn)私募基金這一行業(yè)的發(fā)展速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)本身。剛剛從金地集團(tuán)辭職的張華綱與趙漢忠，旋即就選擇地產(chǎn)基金作為自己的“新領(lǐng)域”；曾屢次助力潘石屹的前SOHO中國(guó)常務(wù)副總裁蘇鑫，在1年不到的時(shí)間內(nèi)，迅速拿下北京凱德華璽 (論壇 新聞)、中莎廣場(chǎng)和金澳國(guó)際 (論壇 新聞 視頻)3個(gè)項(xiàng)目，并已形成了從募資到資產(chǎn)精裝修，再到出售盈利和投資者分利的完整模式探索……

縱觀這些人士火速聚集于江湖的原因，除了市場(chǎng)政策環(huán)境之外，可以看到，更多的人和公司是基于戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型壓力、行業(yè)發(fā)展機(jī)會(huì)，以至于地產(chǎn)金融創(chuàng)新的魅力，紛紛縱身躍入基金江湖的。

不容忽視的是，眾多人集體轉(zhuǎn)舵的背后，都夾雜著現(xiàn)階段地產(chǎn)行業(yè)職業(yè)經(jīng)理人眼望“金融熱土”所做出的職業(yè)發(fā)展選擇。

除了蘇鑫、張華綱、趙漢忠之外，從復(fù)地集團(tuán)到榮盛地產(chǎn)擔(dān)任基金管理人的章華、分別從新加坡磐石基金和荷蘭ING出來(lái)到復(fù)地投資集團(tuán)的周純與董偉海、從凱德置地到鼎峰地產(chǎn)投資的白勇、從中金公司出來(lái)創(chuàng)辦河山資本的曹少山……轉(zhuǎn)換角色的名單越來(lái)越長(zhǎng)。在他們面前，沒(méi)有前輩的足跡可循，更多的是“創(chuàng)業(yè)”或者“轉(zhuǎn)型”的過(guò)程中所必然經(jīng)歷的迷茫以及黑暗。

迷茫之際，出身各異的基金掌門人總會(huì)借機(jī)展示自己，并盡量讓目前甚不了解地產(chǎn)基金的廣大投資人與被投資人注意到自己的特別之處。但凡行業(yè)會(huì)議，地產(chǎn)私募基金的各大門派就會(huì)瞬間分列，而基金機(jī)構(gòu)主導(dǎo)與開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)的兩大陣營(yíng)的林立狀態(tài)更是甚為明顯。

“一到開(kāi)會(huì)，總有專業(yè)地產(chǎn)基金公司列舉了地產(chǎn)商主導(dǎo)的基金存在投資機(jī)會(huì)分配、股權(quán)作價(jià)、關(guān)聯(lián)交易等方面存在的一系列問(wèn)題，也有地產(chǎn)商主導(dǎo)的基金則直指對(duì)方不熟悉中國(guó)國(guó)情，是房地產(chǎn)的外行。”一位基金界資深人士一年來(lái)多次見(jiàn)過(guò)了兩大陣營(yíng)在公開(kāi)場(chǎng)合的較量。而紛爭(zhēng)的背后，則清晰地展示了各個(gè)門派博弈的最終歸宿：搶食尚處起步階段的地產(chǎn)私募基金行業(yè)大蛋糕。

尚難定論

正由于基金的出身各異，在“融、投、管、退”四個(gè)地產(chǎn)基金的關(guān)鍵階段面臨壓力的不同，摸著石頭過(guò)河的他們就不得不做出讓人眼花繚亂的現(xiàn)實(shí)選擇。

雖然有些基金對(duì)于自己的模式不愿多言，但是毫無(wú)疑問(wèn)的是，現(xiàn)階段他們更多的都是依靠現(xiàn)有的資源和經(jīng)驗(yàn)，“有的時(shí)候是優(yōu)勢(shì)，而有的時(shí)候就變成了挑戰(zhàn)。”上述基金界人士表示。

比如融資領(lǐng)域，如同復(fù)地集團(tuán)、金地集團(tuán)等大型房企可以依靠資深品牌以及與機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期合作關(guān)系輕松獲得融資通道，但是在項(xiàng)目投資方面，就會(huì)面臨“利益輸送”的質(zhì)疑；而蘇鑫雖然擁有令其他基金艷羨的高凈值“山西煤老板”的絕對(duì)信任，但是在REITs推出還十分縹緲的當(dāng)下，其退出模式是否成功尚難有定論。

而對(duì)于那些募集有一定困難的基金而言，錢從哪里來(lái)、錢的“個(gè)性”尚未搞清楚的情形下，其所界定的商業(yè)模式也必然存在著一定變數(shù)。

眾所周知的是，私募基金一般看重內(nèi)部收益率（IRR），而現(xiàn)階段房地產(chǎn)商則更看重凈利潤(rùn)。有趣的是，在行業(yè)起步期，這兩個(gè)最有可能對(duì)立的陣營(yíng)愿意擰到一起。

放眼望去，內(nèi)房企與外資機(jī)構(gòu)合資或合作成立基金公司已然成為市場(chǎng)主流，這邊首創(chuàng)集團(tuán)、金地集團(tuán)、復(fù)地集團(tuán)、中海地產(chǎn)和華潤(rùn)置地等巨頭以它們特有的項(xiàng)目資源和管理能力向海外投資人和投資機(jī)構(gòu)敞開(kāi)大門，那邊一些中小企業(yè)也不甘落后，除了榮盛發(fā)展，萊蒙國(guó)際等公司也已借助外力成立了專門的基金管理公司。這其中，中國(guó)海外與工銀國(guó)際的成立基金名為“Harmony China”，“Harmony”中文之意為“共贏”，雙方微妙而美好的期待則更讓人對(duì)其未來(lái)模式之變浮想聯(lián)翩。

“在國(guó)外，房地產(chǎn)私募基金相對(duì)成熟，一般分為核心基金（Core Fund）、增值基金（Value added Fund）以及特殊機(jī)會(huì)基金（Opportunity Fund）。而國(guó)內(nèi)的的各類基金介于現(xiàn)實(shí)的種種原因，其商業(yè)模式可謂五花八門，很難歸為某一類。是好是壞，也無(wú)從判別。”上述基金界人士對(duì)本報(bào)記者表示。

同時(shí)，無(wú)論出身與派系有多大差異，目前的房地產(chǎn)私募基金幾乎都是圍繞開(kāi)發(fā)而不是圍繞持有的，顯然這與現(xiàn)階段的市場(chǎng)融資需求大為相關(guān)。

正如中國(guó)民生銀行地產(chǎn)金融事業(yè)部投行業(yè)務(wù)部總經(jīng)理郭鴻飛對(duì)記者所言，“如今房地產(chǎn)基金階段性特點(diǎn)明顯。無(wú)論是從法律的完備性，還是從投資人角度，還是從投資環(huán)境等角度講，都會(huì)發(fā)生變化。”

江湖之爭(zhēng)雖然紛亂，但也僅僅只是開(kāi)始而已。