按下葫蘆起來(lái)瓢。面對(duì)信貸市場(chǎng)和資本市場(chǎng)的收緊，信托融資再次充當(dāng)起了房地產(chǎn)業(yè)的“救命稻草”、“救火隊(duì)長(zhǎng)”角色。

這既表現(xiàn)在信托規(guī)模的輾轉(zhuǎn)突圍，也表現(xiàn)在信托成本的水漲船高。據(jù)用益信托數(shù)據(jù)，今年前10個(gè)月的地產(chǎn)集合信托規(guī)模超1500億元，而去年全年規(guī)模僅為449億元。與此同時(shí)，信托融資的成本也由年初的個(gè)位數(shù)飆升到目前的20%左右，甚至更高。

 從物權(quán)、債權(quán)、股權(quán)作為抵押的債權(quán)融資，股權(quán)（包括債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)）融資到結(jié)構(gòu)性融資、收益權(quán)融資，再到目前創(chuàng)新的“信托+購(gòu)房?jī)?yōu)惠”融資，中小房企最早掀起了這場(chǎng)各盡其能的信托融資潮。

超強(qiáng)的資源整合能力以及稍勝于私募基金的募集渠道優(yōu)勢(shì)，使參與者嘗到了甜頭。在通脹以及人民幣升值預(yù)期下，房企普遍主動(dòng)性的高負(fù)債發(fā)展，當(dāng)包括保利、金地、綠城、萬(wàn)通等大型房企也陸續(xù)加入信托大軍并將信托渠道納入企業(yè)金融戰(zhàn)略中時(shí)，信托風(fēng)景一片姹紫嫣紅。

銀監(jiān)會(huì)三令五申的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)，依然擋不住房企信托投融資雙方的熱情。

12月1日，榮安地產(chǎn)將上市公司的4900萬(wàn)股質(zhì)押給華寶信托。再加上近兩周的恒大4億元～5.5億元、萬(wàn)通4.5億元～5.5億元、金地6億元、浙江廣廈17.46億元，絡(luò)繹不絕的信托融資消息在刺激業(yè)內(nèi)人士耳朵的同時(shí)，也瘙癢了旁觀者的心。隨著年關(guān)的逼近，越來(lái)越多的房企開始嘗試打開信托龍頭救火。

孤掌難鳴，房企得以成功融資的背后自然是有同樣熱情的信托公司撐腰。11月下旬，銀監(jiān)會(huì)對(duì)地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)發(fā)出整肅通知，要求進(jìn)行合規(guī)性風(fēng)險(xiǎn)自查。作為呼應(yīng)，部分信托公司旋即傳出“暫停”地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)。

巧合的是，宣布“暫停”的信托公司恰恰是此前地產(chǎn)業(yè)務(wù)規(guī)模較大的公司。如此一來(lái)，“暫停”便頗可玩味。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)其中不乏爭(zhēng)取主動(dòng)權(quán)，預(yù)防監(jiān)管層再出嚴(yán)令之意。2010年剩下的不足30天，信托規(guī)模依然會(huì)保持高位運(yùn)行。

“深挖洞”&“廣積糧”

盡管信托產(chǎn)品的設(shè)計(jì)樣式繁多，但從融資策略來(lái)說，大部分房企都可以被劃分進(jìn)兩個(gè)陣營(yíng)。

一類是“深挖洞式”，諸如金地、綠城，這類房企多會(huì)選擇一家信托聯(lián)姻，來(lái)長(zhǎng)期綁定合作。近日，被迫撤銷25億元再融資預(yù)案的萬(wàn)通地產(chǎn)也把融資目光投向了信托，與平安信托簽訂5年50億元的《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。

這還只是選擇聯(lián)姻的冰山一角，早在上一輪的行業(yè)融資危機(jī)中，金地、綠城等就已經(jīng)開了先河。湊巧的是這些“先河”都統(tǒng)統(tǒng)納入了平安信托的大客戶戰(zhàn)略。彼時(shí)，金地聯(lián)姻成果是3年融資100億元，綠城150億元，杭州余杭城建50億元～80億元。

可以充當(dāng)聯(lián)姻背景的是，屢次的行業(yè)調(diào)控已經(jīng)使越來(lái)越多的先行房企開始拓展地產(chǎn)金融，力圖削弱對(duì)間接融資的依賴，其中就包括建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的信托基金渠道。

在一定時(shí)期內(nèi)保持穩(wěn)定的聯(lián)姻模式恰恰能滿足這一點(diǎn)。中長(zhǎng)期產(chǎn)品設(shè)計(jì)既可以為項(xiàng)目的資金保駕護(hù)航，也可以幫助信托公司平滑周期性的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。

在這一模式中，授信額度可以在簽約年限內(nèi)循環(huán)使用。由于投入的周期長(zhǎng)，為了控制風(fēng)險(xiǎn)，信托資金多采用共同開發(fā)的股權(quán)方式，一對(duì)一地介入具體項(xiàng)目。

萬(wàn)通在聯(lián)姻后隨即公布了兩項(xiàng)結(jié)構(gòu)性信托計(jì)劃。其中北京新世界項(xiàng)目的融資計(jì)劃存續(xù)期限為5年。

相對(duì)于更注重渠道建設(shè)的“深挖洞”，多結(jié)善緣的“廣積糧”模式也成了一些房企的選擇。

浙江廣廈剛剛通過華澳信托完成了17.46億元的結(jié)構(gòu)性（股權(quán)+債權(quán)）信托融資。但翻閱浙江廣廈的信托融資記錄，中融信托、華澳信托、杭工信信托等都是這份名單上的熟客。今年4月，浙江廣廈以天都實(shí)業(yè)的部分住宅用地向杭工信抵押融資1.2 億元；以持有的浙商銀行股份有限公司1.4億股股權(quán)向中融信托質(zhì)押融資4 億元。

浙江廣廈并不是個(gè)案。華業(yè)地產(chǎn)、新湖中寶等眾多房企都在積極搭建自己的信托關(guān)系網(wǎng)。融資方式相較“深挖洞”更為靈活，最大限度地盤活資產(chǎn)，挖掘融資砝碼也更為顯著。

北京一家地產(chǎn)公司以開發(fā)地塊“享有的開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)收賬款優(yōu)先收益權(quán)”向北京國(guó)際信托融資不超過5億元；華僑城以旗下項(xiàng)目的租賃收益權(quán)向中信信托融資6.5億元；榮安地產(chǎn)的上市公司股權(quán)抵押率超過50%；更有房企想到了利用信托產(chǎn)品促銷樓盤的絕招。由于信托產(chǎn)品多于銀行的私人銀行聯(lián)合行銷，近日深圳蘭江地產(chǎn)，將旗下的一豪宅項(xiàng)目包裝成了“股權(quán)投資+購(gòu)房?jī)?yōu)惠”的信托產(chǎn)品。

這中間少不了銀行、信托之間交錯(cuò)的關(guān)系網(wǎng)支撐。一位地產(chǎn)公司人士坦承，不管是銀行介紹的信托公司，還是信托公司推薦的行銷銀行，地產(chǎn)公司都要打理好。

風(fēng)險(xiǎn)警示

既是救火，地產(chǎn)商積極奔走的身影就難免在火光照映下影影綽綽。這也是銀監(jiān)會(huì)日前要求整肅地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的原因。

最主要的風(fēng)險(xiǎn)依然來(lái)自于地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控風(fēng)險(xiǎn)。在監(jiān)管層不斷淡化信托過橋融資的努力下，用益信托數(shù)據(jù)顯示，1～10月份的股權(quán)投資、權(quán)益投資的總占比已經(jīng)超過半數(shù)，再加上近來(lái)的基金化趨勢(shì)，信托資金投入越來(lái)越早，周期也越來(lái)越長(zhǎng)。

有人士擔(dān)憂，調(diào)控周期下的市場(chǎng)不明朗，意味著信托資金在承擔(dān)著更多的后市風(fēng)險(xiǎn)，一旦與信托產(chǎn)品一對(duì)一的地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)銷售遇阻等問題，投資者的資金很難完璧歸趙。與此同時(shí)，信托資金所要求的高回報(bào)也將拖累融資企業(yè)。

更進(jìn)一步的憂慮來(lái)自于高息融資背后的企業(yè)擴(kuò)張。不管何種融資模式，都一定程度上代表了企業(yè)的高成本融資發(fā)展策略，在行業(yè)監(jiān)管成為常態(tài)的局勢(shì)下，也不得不讓市場(chǎng)質(zhì)疑高成本融資的“救火模式”能挺多久。

“如果明年通脹比較厲害，監(jiān)管部門則有可能會(huì)繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控。”面對(duì)日益嚴(yán)重的通脹預(yù)期，即使認(rèn)為按照以往經(jīng)驗(yàn)每次行業(yè)調(diào)控都不會(huì)超過1年的任志強(qiáng)，在日前的一個(gè)地產(chǎn)論壇上也轉(zhuǎn)變了口風(fēng)。

在經(jīng)濟(jì)學(xué)人士看來(lái)，通脹時(shí)期保值的方法通常有兩個(gè)，一是投資不動(dòng)產(chǎn)、黃金等實(shí)物支持的資產(chǎn)，一是提高負(fù)債率。

這直接助長(zhǎng)了部分開發(fā)商高息融資、變相圈錢的氛圍。一位開發(fā)商表示，目前也正在積極拓展信托渠道。“已經(jīng)談好了一個(gè)基本的框架，也是長(zhǎng)期合作的。”

這也不由地使監(jiān)管部門再下警示令。根據(jù)通知，銀監(jiān)會(huì)責(zé)成各地銀監(jiān)局督促信托公司在開展房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)時(shí)審慎選擇交易對(duì)手，合理把握規(guī)模擴(kuò)張，加強(qiáng)信托資金運(yùn)用監(jiān)控，嚴(yán)控對(duì)大型房企集團(tuán)多頭授信、集團(tuán)成員內(nèi)部關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)，積極防范房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整等風(fēng)險(xiǎn)，并要求12月下旬各銀監(jiān)局上報(bào)核查結(jié)果。

“監(jiān)管層已經(jīng)下決心查堵信托漏洞。目前一些大型房企的資金賬目仍然比較好看，但監(jiān)管層擔(dān)心明年持續(xù)的調(diào)控會(huì)使一些高息融資的房企掉鏈子。”在一些謹(jǐn)慎的信托人士看來(lái)，這種融資方式僅僅適用于破解短期融資危機(jī)，長(zhǎng)期使用無(wú)異于飲鴆止渴。