三年籌劃，國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)與制造企業(yè)首次聯(lián)手開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)的嘗試，終有收獲。

2008年初，萬通實業(yè)和TCL集團分別出資55%、45%，共計2.5億元注冊資本成立了一家工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)公司萬通新創(chuàng)。今年7月30日，TCL集團董事長李東生與萬通實業(yè)董事長馮侖在無錫萬通公社簽署了《進一步推進工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域合作之框架協(xié)議》（下稱“協(xié)議”），根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，雙方將合作盡最大努力發(fā)起設(shè)立REITs（房地產(chǎn)投資信托基金），并助推萬通新創(chuàng)上市。

這是制造業(yè)龍頭TCL在產(chǎn)業(yè)升級壓力下試水工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的初體驗。對此，李東生表示，此舉主要為盤活土地，降低固定資產(chǎn)持有比例，通過對非盈利資產(chǎn)、固定資產(chǎn)的優(yōu)化組合完成從制造型企業(yè)到創(chuàng)造型企業(yè)的轉(zhuǎn)型。也甩掉包袱，完成從重資產(chǎn)到輕資產(chǎn)公司的轉(zhuǎn)型。

經(jīng)過近30年發(fā)展，TCL集團在廣州、內(nèi)蒙古、成都、武漢、無錫等地設(shè)立了眾多生產(chǎn)加工基地，全國土地儲備超過百萬平方米。TCL近幾年來也多次涉及房地產(chǎn)行業(yè)，2007年僅旗下房地產(chǎn)公司營業(yè)收入就超過5億元。

與萬通實業(yè)合作開發(fā)工業(yè)地產(chǎn)，李東生并不擔心所謂“劍走偏鋒”的質(zhì)疑，他表示，TCL未來在萬通新創(chuàng)的股份將逐漸減持，主業(yè)仍專注于制造業(yè)，特別是液晶研發(fā)和生產(chǎn)，并不打算在人力、物力上投入過多資源。但集團旗下的土地儲備將逐步注入萬通新創(chuàng)公司。

其實，無錫的萬通公社正是萬通新創(chuàng)公司嘗試的第一個項目，萬通收購TCL占地27萬平方米的無錫項目，對其進行再次開發(fā)，打造成廠區(qū)、倉儲、物流、宿舍為一體的綜合性工業(yè)社區(qū)。采用“售后回租”模式，TCL集團對其中的一半面積進行回租，租期6年。經(jīng)過一年運營，園區(qū)其他部分分租給了美的、速必達物流等公司，目前出租率近90%。同時，管理團隊還嘗試引進倉儲市場、奧特萊斯、汽車影院等高附加值運營商。

馮侖對雙方的合作非常滿意，他用“兩個胖子——合肥”概括雙方的合作，“在產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和調(diào)控時期，兩者合作代價遠小于萬通重新買地開發(fā)招商。”

萬通實業(yè)是定位于房地產(chǎn)類的投資控股公司，馮侖表示，其中房地產(chǎn)住宅和商業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)已經(jīng)于2007年整合在A股上市，就是萬通地產(chǎn)（600246.SH）和TCL組建的萬通新創(chuàng)公司，是專門從事工業(yè)及商務(wù)園區(qū)的投資公司，未來擬打造成中國第一家工業(yè)地產(chǎn)上市公司，除了TCL以外，未來也不排除和其他公司用其他方式合作的可能性。此外，萬通實業(yè)還致力于基金管理，目前直接管理和合作管理的基金規(guī)模已經(jīng)達到15億美元，在海外收購的“中國中心”則是萬通的另一種探索和嘗試。

對于未來，馮侖認為，萬通實業(yè)的新目標是成為類似新加坡凱德置地一樣的地產(chǎn)投資者，萬通新創(chuàng)則渴望5~10年內(nèi)在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域成為絕對領(lǐng)先者。他表示，合作并非短期行為或是炒地皮。

據(jù)悉，萬通新創(chuàng)正在積極籌措REITs產(chǎn)品，目前已經(jīng)和農(nóng)業(yè)銀行、興業(yè)銀行、北方信托、嘉實基金等多家投資機構(gòu)進行溝通。未來，將選定有意向的兩三家共同合作。而萬通實業(yè)方面未來3年將通過不斷提供種子基金，增持萬通新創(chuàng)。TCL方面則逐漸減持。

馮侖表示，國外REITs已十分成熟，通過“售后回租”模式可確保物業(yè)收益率。萬通新創(chuàng)總經(jīng)理武偉東則表示，目前萬通新創(chuàng)項目的凈運營收益率在8%。